本文来源：时代周报 作者：张钇璟七界策略
7月30日，港资房企恒隆地产（00101.HK）发布2025年度中期业绩。数据显示，2025年上半年，恒隆地产实现收入49.68亿港元，同比下滑19%。
收入的下降主要归因于物业销售的减少。报告期内，恒隆地产旗下皓日、武汉恒隆府两大项目销售进账1.61亿港元，而2024年上半年恒隆地产物业销售高达12.28亿港元，同比下降87%。
图片来源：恒隆地产2025年半年度财报
至于利润方面，受租赁营业溢利下降及财务费用上升影响，2025年前六个月，恒隆地产录得股东应占基本纯利15.87亿港元，同比下降9%，每股基本盈利为0.33港元；股东应占纯利9.12亿港元，同比下降14%，每股盈利为0.19港元,。公司宣布派发2025年度中期股息为每股0.12港元。
对于恒隆地产的这张半年度成绩单，公司行政总裁卢韦柏在7月30日下午举行的半年度业绩会上表示，过去5次业绩会集团都在说“保本保命”，目前可说用不同手段熬过最困难的时候，相信最坏的时候已过去。
他表示，“去年开始我们进行重整 ，目的就是在多风雨时，可以将自身稳固实力，所以我们做了很多工作，包括以股代息，均是希望可以重整…...我们可以见到今年首六个月是在稳中求进，跌幅变小了。”
图片来源：恒隆地产官微
而机构之间则对恒隆地产的盈利表现却产生了分歧。7月30日，花旗发表报告称，恒隆地产上半年基本盈利按年下降8.5%至15.87亿港元，符合预期。而摩根士丹利则在同日发布的研报认为，恒隆地产上半年每股盈利0.33港元，低于市场预期0.35港元。
不过，两家机构都对公司发布的股息表示认可。花旗指出七界策略，恒隆地产每股中期股息为0.12港元，继续提供以股代息选项，隐含中期股息支付比率为36%，较2024年上半年的32%增加4个百分点。而摩根士丹利也表示，恒隆地产每股中期股息与去年同期持平，过去12个月股息收益率达6.7%，仍具吸引力。
上半年内地物业租金收入下滑2%
财报显示，恒隆地产的收入由物业租赁、物业销售及酒店三部分组成。·其中，物业租赁为公司最重要的收入来源。而在物业租赁中，恒隆地产又以内地市场作为主战场。2025年上半年，恒隆地产来自于内地的物业租赁收入31.90亿港元，较2024年下滑2%，占总营收的63%。
据悉，恒隆地产在内地市场的租赁收入主要来源于商场和办公楼两大部分。2025年上半年，内地商场提供的物业租赁收入为24.12亿元，较2024年的24.14亿元基本持平。
具体来看，恒隆地产在内地的10座商场中，7座商场租金收入实现正增长，剩余天津恒隆广场、武汉恒隆广场、沈阳市府恒隆广场3座商场租金收入分别8200万元、7600万元、2700万元，同比下滑2%、36%、37%，期末出租率为94%、88%、86%。
图片来源：恒隆地产2025年半年度财报
恒隆地产在半年报中指出，天津恒隆广场等三座租金收入下滑，主要是受同业的进取定价及宣传攻势影响，录得销售租金下跌。
然而，即便是收入实现正增长的商场，实际情况也并非如表面这么乐观。例如，恒隆地产旗下最著名、租金收入最高的上海恒隆广场，虽然2025年上半年实现收入8.22亿元，但受客户对高端消费渐趋谨慎影响，导致租户销售额下跌8%。此外，无锡恒隆广场、昆明恒隆广场的租户销售额也分别下滑4%、1%。
在分析当前租赁市场环境时，恒隆地产在半年报中指出，当前内地高端零售市场面临挑战，包括宏观经济和消费者习惯转变，以及来自国内外市场竞争压力。
值得注意的是七界策略，这是恒隆地产首次在财报中提及消费者习惯转变。在过往财报中，该集团一直将低迷的销售归咎于消费者信心、经济等宏观周期性原因。
此外，恒隆地产表示，“由于日新月异的零售市场格局和消费者习惯转变，我们秉持以客为尊的营运策略，持续优化各商场品牌组合。为此，我们的内地物业组合于2025年开始不再将商场组合划分为‘高端’及‘次高端’类别。”
相比于商场，恒隆地产在内地市场的办公楼租金下滑的更为明显。数据显示，2025年上半年，恒隆地产来自内地办公楼的收入为5.28亿元，同比下滑5%，跌幅主要由租出率下降和租金下调所致。
在恒隆地产在内地的5个办公楼中，上海恒隆广场的甲级办公楼租金下调幅度最大，占内地办公楼整体降幅82%。同时，该办公楼的出租率下滑最为明显，较2024年同期下降了6个百分点至82%。上述因素导致该办公楼期内收入下滑幅度最大。期内，上海恒隆广场实现租金收入2.89亿元，同比下滑7%。
图片来源：恒隆地产2025年半年度财报
今年年初的业绩会上，恒隆地产曾将2025年租赁收入增长目标设定为“个位数增长”。对于这一目标，卢韦柏在最新的业绩会上表示，公司有信心，但能否实现还需要看第三、第四季度的具体情况。
未来一两年将以杭州市场为重
虽然业绩较去年同期有所下滑，不过恒隆地产的股价却越走越高。7月31日，恒隆地产盘中一度触及8.40港元/股，创下2024年11月以来的新高。截至当日午间收盘，恒隆地产报收8.20港元/股，年内累计涨幅超40%。
花旗7月30日发表的研报中指出，当前市场焦点可能集中在中国内地零售销售/租金预期、杭州西湖66号项目的预租进展、资本支出计划及资金管理。
早前7月10日晚间，百大集团（600865.SH）发布公告与恒隆地产签署20年租赁合同，将位于延安路546号的杭州百货大楼南、北楼物业租予恒隆地产，租期自2028年4月1日起。
这笔交易租金标准为3750万元/季度，每三年租金在前一个周期租金标准基础上递增4.5%，百大集团同意在合同期限的前两年分别减免3个月的租金。据此计算，恒隆地产需为此付出总租金高达约33.36亿元。该笔交易尚需提交股东大会审议。
据悉，杭州百货这两栋南北大楼与正在兴建中的杭州恒隆广场仅一路之隔。2018年5月，恒隆以107.31亿元、溢价率118.5%拿下杭州武林商圈绝版商业地块武林天水单元XC0105-05A地块。
根据规划，恒隆地产计划在该地块上打造其进入内地的第11个项目——杭州恒隆广场。该项目原计划由一座约10万平方米的购物商场、五座甲级写字楼、一座奢华酒店（浙江首家文华东方酒店）组成的高端商业综合体。
杭州恒隆广场效果图 图片来源：恒隆地产官微
若算上杭州百货南北大楼，杭州恒隆广场的体量将增长至14.2万平方米，与直线距离不足400米的杭州商业“老牌霸主”杭州大厦（约18万平方米）差距明显缩小。
对于上述合作，卢韦柏表示，这不仅能把商场的体量增加40%，更重要的是，商场在主干道的外立面会从90米增加到290米。如果恒隆能拿下这个项目，杭州恒隆广场的影响力与竞争力将大大提升。所以对恒隆来说，这是非常好的合作。
“由于两座大楼是租赁回来，不用交房产税等很多费用，同时升级工程都是由业主负责，集团主要做装修的工作，因此不用投放很多资本。相应地，杭州恒隆广场未来的收益和回报也会有很大的提升。”
卢韦柏指出，杭州是恒隆集团接下来一两年在内地的重中之重。据他透露七界策略，杭州恒隆广场商场预计会在2026年年中开幕，目前预租率达81%。同时，租下杭州百货大楼的扩展部分，则预计会在2029年成型。
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